Возможные ошибки при покупке дома для сдачи в аренду
Первая ошибка. Покупка жилья «под себя» (мне хотелось бы дом в деревне) или по случаю (сосед предлагает свою дачу за полцены).
Если уж входить в этот бизнес – как, впрочем, и в любой другой – то входить подготовленным. Совсем недавно было наиболее выгодно покупать очень дорогую квартиру и дорого ее сдавать, сегодня же наблюдается тенденция насыщения рынка элитных квартир, предложений для аренды качественного загородного жилья сейчас немного.
Очень многое зависит от направления, на котором располагается дом – потенциальный источник вашего дохода. Одинаковые дома на разных направлениях могут различаться по уровню арендной ставки в разы, и забывать об этом нельзя.
Вторая ошибка – неправильно выбранный целевой потребитель. Будущий арендодатель должен четко представлять, кому (соотечественник или иностранец, с высокими или средними доходами, с детьми или без и пр.) и на какой срок (на летний сезон, круглогодично и пр.) он будет сдавать дом.
Третья ошибка – неправильно выбранное окружение. Наиболее ликвиден в плане сдачи в аренду дом в коттеджном поселке: арендаторы обращают внимание на охрану, наличие инфраструктуры – на все то, что делает проживание и отдых комфортным и безопасным. Чем более развита инфраструктура и чем надежнее охрана, тем выше арендная плата. Конечно же дешевле купить землю в деревне и построить там домик. Но для арендного бизнеса такой вариант не подходит.
Четвертая ошибка – неправильный выбор дома. Нередко дом спроектирован архитектором в лице хозяина или хозяйки, единственный в доме санузел находится на первом этаже, и из спальни на третьем уровне туда можно пройти только через весь дом. Кроме того, коттедж мог проектироваться индивидуально под ту или иную семью. Дом, пригодный для сдачи внаем, должен быть в два, максимум три уровня, небольшое количество просторных комнат. Спален в доме должно быть не меньше трех, особенно если дом предполагается сдавать семье с детьми. Особое внимание нужно уделить лестницам, их удобству и безопасности. Здесь возможны две крайности: излишняя экономия, которая приводит к совершенно неудобной для подъема конструкции, или, наоборот, щедрость души в виде металлической ковки, витражей и пр., что может быть очень небезопасно.
Существенно поднять арендную плату может наличие бани, сауны или, еще лучше, бассейна. Увеличивает ликвидность дома и наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток.
Причем плодово-ягодные кустарники и тем более огородное хозяйство не в почете – арендаторы его не оценят. Как завершающий штрих – наличие 1-2 мест для парковки машин. Кстати, не менее важны и те 100-500 м, которые должен будет преодолеть будущий жилец от трассы до дома.
Пятая ошибка – неправильно оформленные документы на дом и землю. Это одна из самых больших проблем, возникающих при сдаче загородного дома в аренду. При покупке нужно тщательно проверять документы. Идеальный вариант – и то, и другое правильно оформлено и находится в собственности у одного лица. Очень часто дом оформлен как недострой, что ведет к проблемам со страховкой или оформлением договора аренды. Нередки и ситуации, когда часть продаваемой земли находится в собственности, а часть – в долгосрочной аренде, что снова повышает риски.
Шестая ошибка – не учтены затраты на содержание здания. Важно понять, что дом недостаточно просто купить, его еще придется содержать. Выбирая дом, тщательно проверьте наличие всех коммуникаций, их состояние, технические показатели здания – наличие и обслуживание септика, энергозависимость, чтобы не получилось так, что львиная доля арендной платы будет уходить только на содержание дома.
Если уж входить в этот бизнес – как, впрочем, и в любой другой – то входить подготовленным. Совсем недавно было наиболее выгодно покупать очень дорогую квартиру и дорого ее сдавать, сегодня же наблюдается тенденция насыщения рынка элитных квартир, предложений для аренды качественного загородного жилья сейчас немного.
Очень многое зависит от направления, на котором располагается дом – потенциальный источник вашего дохода. Одинаковые дома на разных направлениях могут различаться по уровню арендной ставки в разы, и забывать об этом нельзя.
Вторая ошибка – неправильно выбранный целевой потребитель. Будущий арендодатель должен четко представлять, кому (соотечественник или иностранец, с высокими или средними доходами, с детьми или без и пр.) и на какой срок (на летний сезон, круглогодично и пр.) он будет сдавать дом.
Третья ошибка – неправильно выбранное окружение. Наиболее ликвиден в плане сдачи в аренду дом в коттеджном поселке: арендаторы обращают внимание на охрану, наличие инфраструктуры – на все то, что делает проживание и отдых комфортным и безопасным. Чем более развита инфраструктура и чем надежнее охрана, тем выше арендная плата. Конечно же дешевле купить землю в деревне и построить там домик. Но для арендного бизнеса такой вариант не подходит.
Четвертая ошибка – неправильный выбор дома. Нередко дом спроектирован архитектором в лице хозяина или хозяйки, единственный в доме санузел находится на первом этаже, и из спальни на третьем уровне туда можно пройти только через весь дом. Кроме того, коттедж мог проектироваться индивидуально под ту или иную семью. Дом, пригодный для сдачи внаем, должен быть в два, максимум три уровня, небольшое количество просторных комнат. Спален в доме должно быть не меньше трех, особенно если дом предполагается сдавать семье с детьми. Особое внимание нужно уделить лестницам, их удобству и безопасности. Здесь возможны две крайности: излишняя экономия, которая приводит к совершенно неудобной для подъема конструкции, или, наоборот, щедрость души в виде металлической ковки, витражей и пр., что может быть очень небезопасно.
Существенно поднять арендную плату может наличие бани, сауны или, еще лучше, бассейна. Увеличивает ликвидность дома и наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток.
Причем плодово-ягодные кустарники и тем более огородное хозяйство не в почете – арендаторы его не оценят. Как завершающий штрих – наличие 1-2 мест для парковки машин. Кстати, не менее важны и те 100-500 м, которые должен будет преодолеть будущий жилец от трассы до дома.
Пятая ошибка – неправильно оформленные документы на дом и землю. Это одна из самых больших проблем, возникающих при сдаче загородного дома в аренду. При покупке нужно тщательно проверять документы. Идеальный вариант – и то, и другое правильно оформлено и находится в собственности у одного лица. Очень часто дом оформлен как недострой, что ведет к проблемам со страховкой или оформлением договора аренды. Нередки и ситуации, когда часть продаваемой земли находится в собственности, а часть – в долгосрочной аренде, что снова повышает риски.
Шестая ошибка – не учтены затраты на содержание здания. Важно понять, что дом недостаточно просто купить, его еще придется содержать. Выбирая дом, тщательно проверьте наличие всех коммуникаций, их состояние, технические показатели здания – наличие и обслуживание септика, энергозависимость, чтобы не получилось так, что львиная доля арендной платы будет уходить только на содержание дома.
